府院联动 善治安居 | 昆山构建物业纠纷化解新格局
8月3日，江苏省住建厅联合省法院在昆山召开全省物业纠纷多元化解工作推进会，与会人员实地调研东城蓝郡、青江秀韵小区及昆山市城市建设与物业融合法庭，系统学习推广我市物业治理创新经验。
昆山物业项目体量大、业态复杂，物业矛盾曾是基层治理的突出难题。近年来，在昆山市委市政府的坚强领导下，市住建局坚持党建统领，深化府院联动，构建起“党建引领、行政监管、司法调处、业主自治、行业协同”五位一体治理体系，探索形成物业纠纷源头化解、物业行业提质增效的昆山实践路径， 实现诉讼案件、群众投诉“双下降”，物业费收缴率、群众满意度双提升，2025年全市物业投诉同比下降19.32%，收缴率上升2%。
府院联调，闭环解纷实现诉源减量
物业纠纷看似琐碎，却关乎群众“安居”大事，矛盾化解核心在于前端处置、源头防范。 2021年，昆山市住建局联合市法院落地全省首家实体化物业融合法庭，打破行政监管与司法审判壁垒，搭建物业纠纷专属调处阵地，迈出府院联动解纷第一步。2026年7月，平台整合升级为城市建设与物业融合法庭，构建“社区初调—行业联调—法庭专调—司法速裁”全链条闭环，诉前纠纷化解率达75.6%，形成分层过滤、源头消解的成熟机制，治理边界从单一物业服务纠纷拓展至房屋买卖、建设工程等居住全领域矛盾，实现城市安居全链条治理跨越。
以融合法庭为核心枢纽，市住建局牵头搭建全域解纷网络，在11个区镇布设“融诉驿站”，把调解服务送到群众家门口。队伍建设上，择优吸纳101名物业骨干、退休法官、社区工作者组建特邀调解队伍，组建117人纠纷调解专家库，常驻法庭联合办公。严格落实“先整改、再调解”工作准则，近两年来督促物业补齐服务短板2380处，批量化解群体性投诉8537件，真正实现矛盾前端过滤、诉前源头消解。
针对“物业费欠费”这一突出纠纷类型，摒弃简单“一判了之”的处置方式，联合法院常态化推行巡回审判，集中下发支付令，运用示范调解 + 司法确认模式强化双向约束，以 “审理一案、教育一片” 的示范作用引导业主主动履约，2026年上半年全市物业行政投诉同比下降22.7%。
党建赋能，多元共治筑牢源头防线
市委牵头建立党建引领小区治理专项协调机制，并在市住建局实体化办公，闭环推进重点任务落实。推动治理力量直达楼栋、矛盾消解在前端，全市1272个封闭式小区实现党组织全覆盖，2.1万名机关在职党员常态化下沉社区参与基层治理；持续完善业主自治体系，全市业委会、物管会覆盖率96.2%，建立3800余人自治后备人才库，落实10部门联审机制，950名机关党员进入业委会履职；联合院校开设物业管理“昆山班”，定向培育本土专业物业人才，夯实自治专业支撑。
同步深化“城市管理进社区”联动机制，城管力量常态化驻点社区、覆盖千余个住宅小区，严格执行 “吹哨报到、接诉即办” 快速处置机制，常态化开展联合执法整治违建侵占、公共环境乱象等突出问题，停车、绿化、邻里摩擦等民生琐事在社区就地协调解决，避免小事激化升级为诉讼。依托全国优秀治理品牌“红管先锋”搭建四方议事平台，社区、物业、业委会、职能部门定期会商议事，常态化协调处置各类小区矛盾，从组织架构上筑牢矛盾源头防控屏障。
制度革新，巩固共建共治善治成效
基层治理提质增效，既要化解存量矛盾，更要从制度层面铲除纠纷滋生土壤。市住建局聚焦质价不匹配、公共收益管理不透明、小区工程监管缺位三大核心痛点，落地两项关键性改革：全域推广酬金制收费模式，规范小区公共收益、设施升级资金管理；推行“业标镇管” 机制，小区改造、物业选聘、收益使用等重大事项全程属地监督、公开备案，杜绝暗箱操作。
数字化监管同步落地见效，全市一体化 “昆物通” 平台上线运行，实现物业服务合同线上公示、小区公共收益全流程智慧监管；建立物业企业季度晾晒、半年信用评价制度，以动态考评倒逼企业提升服务质量。
推进系列安居民生工程，大规模实施老旧小区与老旧电梯更新改造，推进217个老旧小区、2931部老旧电梯更新，2673台电梯完成交付。通过硬件提档升级构建“环境改善 — 业主认可 — 主动缴费”良性循环。创新维修资金增值收益投保电梯专项保险，目前已有57个小区1826台电梯参保，不动用维修资金本金，参保小区电梯故障投诉“零发生”。纵深推进物业领域专项整治，对照省厅整治重点，落实市区两级联合排查，简单问题即查即改、复杂问题限期闭环，持续夯实共建共治共享的基层治理格局。
此次全省物业纠纷多元化解工作推进会落地昆山，既是对昆山市基层物业治理成效的充分肯定，更是全新的奋进起点。市住建局将以此为契机，持续强化府院联动，叠加红色治理、数字赋能优势，不断完善源头预防、分层调处、长效监管全链条工作体系，纵深推进创新举措全域落地，持续扩容基层解纷阵地、丰富便民服务供给，以更实举措破解物业领域治理堵点难点，为健全现代化基层治理体系、建设宜居和美城市贡献坚实力量。
综合 | 昆山市住房和城乡建设局
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