2021年10月，昆山市住建局联合昆山市人民法院成立了全省首家实体化运行的物业巡回法庭，集中处理辖区城镇化水平高的玉山镇、开发区物业纠纷问题，探索建立集诉源治理、专业调处、诉调对接、示范诉讼于一体的一站式物业纠纷疏导化解新平台。经过不到三年的探索运行，物业巡回法庭充分发挥司法助力社会治理现代化水平提升的积极作用，促进物业服务监督管理体系进一步完善、服务行为进一步规范、群众满意度进一步提升、行业发展环境进一步优化。物业巡回法庭成立以来，共诉前成功调解物业纠纷1706件；立案受理物业服务合同纠纷645件，结案610件，其中调撤结案441件，调撤率约72.3%。

昆山市住建局以物业巡回法庭为中心，打造覆盖开发区、高新区内所有小区的“1枢纽、2片区、N网点”物业解纷网络，横向对接属地物管部门、物业纠纷人民调解工作室，纵向对接社区物管工作站、物业服务企业，推动司法审判工作重心前移、力量下沉。

在7个人口密集、纠纷多发的社区设立工作联系点，特邀调解员入驻化解纠纷。同时，联合市司法局设立“融诉驿站”等线上工作站，通过引导当事人积极适用督促程序高效化解物业纠纷。

昆山市人民法院邀请昆山市物业服务管理指导中心、昆山市物业服务管理协会作为特邀调解组织，选任特邀调解员常态化围绕业委会、消防设施设备维护、电梯维护、物业服务质量等方面开展物业纠纷调解工作，形成多层次、递进式的物业纠纷诉前化解体系。为配合处理物业巡回法庭与日俱增的案件，昆山市物业服务管理指导中心联合昆山市物业服务管理协会，调动全市物业行业力量，首批选配50名物业专业人员和2名法务专员，通过培训考核后，纳入到调解员队伍。

针对涉及群体广、专业程度高、调解难度大的纠纷，指派擅长相关领域的调解员和法官组建“菜单式”联合调解团队，通过现场查看、召开联席会议的方式，进行诉前调解。在陈某某等104名业主诉某撤场物业服务企业清退预收物业费、停车费纠纷中，即由物管中心特邀调解员、社区工作人员和法官组成联调团队成功在诉前调解，促使撤场物业服务企业退回预收物业费30余万元，化解物业纠纷133件，获得业主一致认可。

世茂天成物业、万科物业、采林物业、博阳物业、乐成物业、金侨物业、上海锐翔上房物业公司所在管理小区设立的联系点作为试点，由特邀调解员入驻开展纠纷调解工作，延伸物业巡回法庭辐射范围，促进矛盾化解在萌芽中、解决在家门口。

根据业主反映的物业矛盾纠纷，昆山市住建局联合物业巡回法庭组织专业人员进行现场检查，做好公众评判、释法明理工作，在督促物业服务企业提升服务质量的同时，引导业主及时履行缴费义务。截至目前，已督促物业服务企业整改640余处，公示整改方案和整改结果10家，整改后促成366件纠纷在诉前成功化解。

针对空置房业主联系困难的问题，为避免缺席判决，昆山市住建局打造房产信息查询绿色通道，协助物业巡回法庭查询相关信息，促成业主参与调解。同时，指导昆山市物业服务管理协会配合物业巡回法庭制定物业纠纷化解操作手册，规范诉前调解流程。

物业巡回法庭创新推出“安居乐业”物业纠纷诉源治理模式，遵循以物业服务质量提升带动业主交费意识提升的正向治理路径，通过物业服务企业自行治理、调解员督促整改、引导业主自觉交费、提出司法建议等流程，实现促进物业行业更加良性、健康发展的目标。同时，建立示范调判、公众评判机制，定期邀请业主、社区人员、物业人员旁听，做好判后释法、庭后普法工作，达到“审理一案、教育一片、影响一批”的效果。